Ranh giới nằm ở chỗ người cho thuê chỉ giao quyền sử dụng chỗ ở hay đang cung cấp một dịch vụ lưu trú. Cho thuê phòng trọ, nhà nguyên căn theo tháng, người thuê tự lo sinh hoạt: đó là cho thuê tài sản, áp tỷ lệ của nhóm cho thuê tài sản. Nhận khách theo đêm, có lễ tân hoặc người đón khách, thay ga gối, dọn phòng hằng ngày, cấp đồ dùng một lần, tính giá theo đêm: đó là dịch vụ lưu trú, thuộc nhóm dịch vụ gắn với hàng hoá hoặc nhóm dịch vụ tuỳ danh mục ngành ở thông tư hướng dẫn. Hai nhóm có tỷ lệ khác nhau.
Tỷ lệ cụ thể lâu nay tra theo danh mục ngành kèm Thông tư 40/2021/TT-BTC; từ năm 2026 cách tính thuế cho hộ kinh doanh có thể đã đổi (Nghị quyết 198/2025/QH15 chấm dứt khoán, hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân mới tại Thông tư 87/2026/TT-BTC), nên cần kiểm tra mức hiện hành trước khi khai. Bài này dùng ký hiệu a%, b% thay cho con số và tập trung vào chỗ khó nhất: xếp đúng nhóm.
Bốn dấu hiệu tách cho thuê tài sản khỏi dịch vụ lưu trú
| Dấu hiệu | Nghiêng về cho thuê tài sản | Nghiêng về dịch vụ lưu trú |
|---|---|---|
| Thời hạn và cách tính giá | Theo tháng, theo năm, có hợp đồng thuê | Theo đêm, theo ngày, đặt phòng từng lượt |
| Việc chủ nhà làm hằng ngày | Gần như không; chỉ sửa chữa khi hỏng | Đón khách, dọn phòng, thay đồ vải, giặt là |
| Đồ dùng cấp cho khách | Nội thất cố định | Khăn, đồ dùng vệ sinh, nước uống, có thể có bữa sáng |
| Đăng ký, quản lý | Khai tạm trú cho người thuê dài hạn | Thông báo lưu trú từng lượt khách, điều kiện kinh doanh lưu trú |
Không dấu hiệu nào quyết định một mình. Một căn hộ thuê theo tháng nhưng tuần nào cũng có người dọn, thay ga, cấp đồ dùng thì đã có nhiều phần dịch vụ. Một phòng thuê theo đêm qua nền tảng đặt phòng nhưng khách tự vào bằng mã khoá, không ai dọn trong thời gian ở, vẫn thường được xem là kinh doanh lưu trú vì bản chất là bán từng đêm cho khách vãng lai. Cách xếp chắc chắn nhất là hỏi cơ quan thuế quản lý khi đăng ký, kèm mô tả thực tế cách làm.
Ca biên 1: phòng trọ có dọn vệ sinh, giặt đồ tính riêng
Giả sử một hộ có dãy phòng trọ cho thuê theo tháng, giá phòng mỗi tháng là P đồng. Ngoài ra hộ nhận giặt đồ và dọn phòng theo yêu cầu, thu riêng theo lượt. Hai phần này nên tách:
- Tiền phòng theo hợp đồng tháng: cho thuê tài sản.
- Tiền giặt, dọn theo lượt: dịch vụ, áp tỷ lệ của nhóm dịch vụ.
- Tiền điện, nước thu lại: nếu thu đúng theo chỉ số và giá của bên cung cấp, cần xem hướng dẫn hiện hành về khoản thu hộ; nếu cộng thêm chênh lệch thì phần chênh là doanh thu.
Nếu không tách được — ví dụ gói “phòng trọn gói đã gồm dọn dẹp, giặt đồ” với một giá — thì rủi ro là toàn bộ bị xếp theo nhóm có tỷ lệ cao hơn. Viết rõ trong hợp đồng thuê phần nào là tiền thuê, phần nào là dịch vụ là cách rẻ nhất để giữ đúng nhóm.
Ca biên 2: căn hộ dịch vụ và homestay theo đêm
Căn hộ dịch vụ thường nằm lưng chừng: khách ở vài tuần đến vài tháng, có dọn phòng định kỳ, có người quản lý toà nhà. Nếu hợp đồng là hợp đồng thuê nhà có kèm dịch vụ, và dịch vụ được tính riêng, thì tách như ca 1. Nếu khách đặt theo đêm, giá gồm dọn phòng, đồ dùng, bữa sáng, thì đó là lưu trú.
Homestay đón khách theo đêm gần như luôn là dịch vụ lưu trú. Nếu có thêm bữa ăn, thuê xe, dẫn tour, thì mỗi hoạt động có thể thuộc nhóm riêng: ăn uống thuộc nhóm dịch vụ gắn với hàng hoá, dẫn tour thuộc nhóm dịch vụ. Bán gói “ở kèm ăn và tham quan” một giá thì nên có bảng giá thành phần để tách doanh thu.
Một điểm hay nhầm: doanh thu tính thuế là tiền khách trả, không phải số tiền nền tảng đặt phòng chuyển về sau khi trừ phí. Phí nền tảng là chi phí của hộ, không được trừ khỏi doanh thu tính theo tỷ lệ.
Ca biên 3: cho doanh nghiệp thuê cả nhà rồi họ kinh doanh lưu trú
Hộ cho một doanh nghiệp hoặc một người khác thuê nguyên căn nhà, bên thuê tự sửa sang và kinh doanh homestay. Với chủ nhà, đây là cho thuê tài sản, không phải lưu trú, dù căn nhà được dùng để đón khách du lịch. Người kinh doanh lưu trú là bên thuê, và họ khai thuế theo hoạt động của họ.
Với cho thuê tài sản, cách khai lâu nay có điểm riêng: tiền thuê trả trước nhiều kỳ có thể được khai một lần hoặc phân bổ theo năm, và khi bên thuê là tổ chức thì có trường hợp tổ chức khai thay, nộp thay cho cá nhân cho thuê. Cách áp dụng cho năm 2026 tra ở hướng dẫn hiện hành.
Không nên ký hợp đồng thuê giá thấp hơn thực tế rồi nhận phần chênh bằng tiền mặt hoặc qua tài khoản người nhà. Dữ liệu hợp đồng, sao kê và thông tin từ bên thuê đều có thể được đối chiếu, và khi đó toàn bộ phần chênh bị xác định lại.
Công thức với ký hiệu và ví dụ giả định
Gọi tỷ lệ thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân của nhóm cho thuê tài sản là a% và b%; của nhóm dịch vụ lưu trú là c% và d% (tra ở danh mục ngành hiện hành).
- Thuế phần cho thuê = Doanh thu cho thuê × (a% + b%).
- Thuế phần lưu trú, dịch vụ = Doanh thu dịch vụ × (c% + d%).
Giả sử trong năm một hộ có doanh thu tiền phòng theo tháng là X và doanh thu từ dọn phòng, giặt đồ, đón khách theo đêm là Y. Tách được thì số thuế là X × (a% + b%) + Y × (c% + d%). Không tách được, cơ quan thuế có thể áp một nhóm cho cả X + Y — và thường là nhóm có tỷ lệ cao hơn. Phần chênh là (c% + d% − a% − b%) × X nếu c + d lớn hơn a + b, tức là càng nhiều tiền phòng dài hạn thì việc không tách càng tốn.
Ngưỡng doanh thu năm không phải nộp thuế với hộ (trước đây 100 triệu đồng/năm) đã được nâng trong đợt sửa luật 2024–2025; mức áp dụng và cách tính khi có cả cho thuê lẫn kinh doanh khác tra ở văn bản hiện hành.
Bảng tra: nhóm — căn cứ tính — nơi tra mức hiện hành
| Hoạt động | Căn cứ tính | Nhóm tỷ lệ | Nơi tra mức hiện hành |
|---|---|---|---|
| Cho thuê phòng, nhà theo tháng, theo năm | Tiền thuê theo hợp đồng, phân bổ theo kỳ | Cho thuê tài sản (a%, b%) | Thông tư hướng dẫn thuế hộ kinh doanh hiện hành; lâu nay là danh mục kèm Thông tư 40/2021/TT-BTC |
| Homestay, phòng nghỉ theo đêm | Tổng tiền khách trả, trước phí nền tảng | Dịch vụ lưu trú (c%, d%) | Như trên; đối chiếu Thông tư 87/2026/TT-BTC |
| Dọn phòng, giặt đồ tính riêng | Tiền dịch vụ theo lượt | Dịch vụ | Như trên |
| Bữa ăn phục vụ khách | Tiền ăn | Dịch vụ gắn với hàng hoá | Như trên |
| Ngưỡng không phải nộp thuế | Tổng doanh thu năm | Trước đây 100 triệu đồng/năm, đã được nâng | Luật 48/2024/QH15 và quy định hiện hành về thuế thu nhập cá nhân |
Tự kiểm tra ở đâu
- Thuế cơ sở quản lý nơi có nhà: hỏi cách xếp nhóm khi mô tả thực tế cách làm; ghi lại câu trả lời.
- Tài khoản thuế điện tử hoặc ứng dụng thuế trên điện thoại: xem ngành nghề đã đăng ký, tờ khai đã nộp, số thuế từng kỳ.
- Trang tra cứu thông tin người nộp thuế: kiểm tra thông tin đăng ký, ngành nghề của hộ.
- Báo cáo của nền tảng đặt phòng: tổng tiền khách trả từng tháng, dùng đối chiếu với doanh thu kê khai.
Câu hỏi thường gặp
Cho thuê phòng qua nền tảng đặt phòng, nền tảng đã khấu trừ thuế thì hộ còn phải khai không?
Tuỳ quy định hiện hành về việc tổ chức quản lý nền tảng khấu trừ, nộp thay cho hộ, cá nhân. Nếu nền tảng đã khấu trừ, nộp thay thì hộ giữ chứng từ khấu trừ và đối chiếu; phần doanh thu ngoài nền tảng vẫn phải tự khai.
Căn hộ cho thuê theo tháng có đồ nội thất đầy đủ có bị xem là lưu trú không?
Nội thất cố định không làm thay đổi bản chất cho thuê tài sản. Điều làm thay đổi là việc chủ nhà cung cấp dịch vụ thường xuyên như dọn phòng, thay đồ vải, lễ tân và cách tính giá theo đêm.
Hộ vừa cho thuê trọ vừa bán tạp hoá có được gộp một tỷ lệ không?
Không nên gộp. Mỗi hoạt động thuộc một nhóm riêng; ghi chép tách doanh thu theo từng hoạt động thì mỗi phần áp đúng tỷ lệ của nhóm đó.
Người thuê trả trước một năm thì khai thuế một lần hay chia ra?
Lâu nay cá nhân cho thuê tài sản được lựa chọn khai theo từng kỳ hoặc khai một lần cho số tiền trả trước. Cách áp dụng hiện hành cần kiểm tra lại vì hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân mới có hiệu lực từ 1/7/2026.
Homestay nhỏ vài phòng có cần đăng ký hộ kinh doanh không?
Kinh doanh lưu trú đón khách theo đêm là hoạt động kinh doanh có điều kiện về an ninh, phòng cháy và thông báo lưu trú, ngoài nghĩa vụ thuế. Cần hỏi cơ quan đăng ký kinh doanh và công an địa phương về thủ tục áp dụng.
Tiền điện, nước thu của người thuê có tính vào doanh thu không?
Nếu thu đúng số tiền phải trả cho bên cung cấp theo chỉ số thực tế, có chứng từ, thì thường được xem là khoản thu hộ theo hướng dẫn hiện hành. Thu theo giá cao hơn thì phần chênh lệch là doanh thu của hộ.
