Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp xác định theo loại đất ghi trên giấy tờ và mục đích sử dụng thực tế, không theo ngành nghề của người đang dùng. Trường học, phòng khám, nhà hàng xây trên đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì vẫn tính theo đất ở (biểu luỹ tiến theo hạn mức). Xây trên đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất kinh doanh thì tính theo mức của đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Cơ sở thực hiện xã hội hoá trong giáo dục, y tế đủ điều kiện thì thuộc diện miễn theo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Thuế suất của đất ở theo từng bậc hạn mức và thuế suất đất sản xuất kinh doanh quy định trong luật; bài này ký hiệu lần lượt là x% (đất ở trong hạn mức) và y% (đất sản xuất kinh doanh). Giá tính thuế là diện tích nhân giá 1 m² theo bảng giá đất của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, giữ ổn định theo chu kỳ quy định; bảng giá cụ thể tra tại địa phương.
Ba trường hợp hay gặp
| Trường hợp | Loại đất tính thuế | Người nộp |
|---|---|---|
| Hộ gia đình mở phòng khám, nhà hàng tại nhà mình, đất ở | Đất ở (luỹ tiến theo hạn mức) | Chủ sử dụng đất |
| Doanh nghiệp có đất thương mại, dịch vụ xây trường, phòng khám, nhà hàng | Đất sản xuất kinh doanh, y% | Doanh nghiệp |
| Cơ sở giáo dục, y tế xã hội hoá đủ điều kiện | Thuộc diện miễn | Vẫn khai để được miễn theo thủ tục |
| Doanh nghiệp thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê hằng năm | Xem quy định: tiền thuê đất là khoản riêng; thuế sử dụng đất tính theo đối tượng chịu thuế | Người sử dụng đất theo quy định |
Nhà vừa ở vừa kinh doanh, đất sử dụng sai mục đích có cách tính riêng, xem thêm bài đất vừa ở vừa kinh doanh, sử dụng sai mục đích.
So ba cách tính trên cùng một thửa đất
Giả sử một thửa đất 300 m² ở khu dân cư, giá theo bảng giá đất của tỉnh là G đồng/m², giả định toàn bộ diện tích nằm trong hạn mức đất ở của địa phương (nếu là đất ở).
| Trường hợp | Công thức | Số thuế mỗi năm |
|---|---|---|
| Đất ở của hộ, dưới tầng mở phòng khám | 300 × G × x% | Theo bậc trong hạn mức |
| Đất thương mại dịch vụ của doanh nghiệp làm nhà hàng | 300 × G × y% | Theo mức đất sản xuất kinh doanh |
| Trường mầm non xã hội hoá đủ điều kiện | — | Miễn |
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thường không phải khoản lớn so với tiền thuê nhà hay tiền lương. Nhưng hai trường hợp đáng để ý: diện tích đất ở vượt hạn mức (phần vượt chịu bậc cao hơn), và cơ sở xã hội hoá không làm thủ tục miễn nên vẫn bị ghi nợ hằng năm. Cả hai đều lặp lại mỗi năm, và khoản nợ nhỏ để lâu vẫn phát sinh tiền chậm nộp.
Đi thuê nhà mở nhà hàng, phòng khám: ai nộp
Người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là người có quyền sử dụng đất, không phải người thuê nhà. Khi doanh nghiệp thuê nhà của cá nhân để mở nhà hàng, phòng khám:
- Chủ nhà vẫn là người nộp thuế đất, tính theo loại đất trên giấy tờ (thường là đất ở).
- Hợp đồng thuê có thể thoả thuận bên thuê chịu khoản này; khi đó là thoả thuận tiền thuê, không làm bên thuê thành người nộp thuế với Nhà nước.
- Tiền thuê nhà trả cho cá nhân còn có phần thuế GTGT, TNCN của hoạt động cho thuê tài sản, thường được bên thuê khai thay, nộp thay theo thoả thuận và quy định hiện hành.
Việc dùng nhà ở làm cơ sở kinh doanh không tự động đổi loại đất. Nếu muốn chuyển mục đích sang đất thương mại, dịch vụ thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, kèm nghĩa vụ tài chính riêng.
Miễn thuế cho cơ sở xã hội hoá: điều kiện và thủ tục
- Loại hình và tiêu chí: cơ sở phải thuộc danh mục loại hình xã hội hoá trong giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hoá, thể thao, môi trường và đạt tiêu chí quy mô, tiêu chuẩn theo quy định.
- Đất sử dụng đúng mục đích cho hoạt động xã hội hoá; phần diện tích dùng cho kinh doanh khác (cho thuê căng tin, cửa hàng) có thể không được miễn.
- Hồ sơ đề nghị miễn nộp cùng tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định về quản lý thuế.
- Theo dõi hằng năm: khi mở rộng, đổi mục đích một phần diện tích, cần khai lại phần thay đổi.
Nhiều trường tư, phòng khám tư đủ điều kiện nhưng không làm thủ tục, nên thông báo thuế vẫn gửi về hằng năm. Miễn thuế không tự động; không khai là không được xét. Nếu đã nộp nhiều năm trong khi đủ điều kiện miễn, có thể hỏi cơ quan thuế về việc xét lại các năm trước theo quy định về khai bổ sung và xử lý số nộp thừa.
Nhà hàng, phòng khám trên đất thuê của Nhà nước
Doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất (trả tiền thuê hằng năm hoặc một lần) có hai khoản khác nhau: tiền thuê đất theo quy định về đất đai, và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nếu thuộc đối tượng chịu thuế. Hai khoản khác căn cứ, khác cơ quan xác định, và hay bị nhầm là một. Cách xác định doanh nghiệp thuê đất có phải nộp thêm thuế sử dụng đất hay không, và mức nào, tra theo luật và hướng dẫn đang hiệu lực, vì quy định đất đai đã thay đổi nhiều trong đợt sửa luật gần đây.
Cả tiền thuê đất và thuế sử dụng đất (nếu có) là chi phí được trừ khi tính thuế TNDN khi có chứng từ; phần này có thể thử tác động ở máy tính thuế TNDN tại thuesuat.com/may-tinh/thue-tndn.
Phần diện tích dùng cho hoạt động khác trong cùng cơ sở
Một trường tư hay bệnh viện tư thường không chỉ có phòng học, phòng khám. Căng tin cho thuê, nhà thuốc do bên khác vận hành, bãi giữ xe thu phí, khu cho thuê làm văn phòng — những phần này có thể làm thay đổi cách tính thuế đất của phần diện tích tương ứng:
- Với cơ sở được miễn theo diện xã hội hoá: phần diện tích cho thuê, kinh doanh khác có thể không được miễn, cần tách diện tích để khai.
- Với doanh nghiệp tính theo đất sản xuất kinh doanh: cả thửa đất đã theo cùng một mức, việc cho thuê một phần không đổi loại đất, nhưng tiền cho thuê là doanh thu phải khai.
- Với hộ gia đình trên đất ở: cho thuê một phần mặt tiền không đổi cách tính đất ở; tiền cho thuê là thu nhập từ cho thuê tài sản.
Cách làm đơn giản: vẽ sơ đồ mặt bằng, ghi diện tích từng khu và mục đích sử dụng, lưu cùng hồ sơ khai thuế đất. Khi có thay đổi (mở thêm căng tin, cho thuê thêm một khu) thì cập nhật sơ đồ và khai lại nếu phần miễn bị ảnh hưởng.
Hồ sơ thuế đất hằng năm doanh nghiệp nên giữ
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê đất.
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp lần đầu và các lần khai lại khi có thay đổi.
- Thông báo nộp thuế hằng năm và chứng từ nộp tiền.
- Hồ sơ đề nghị miễn, giảm (nếu có) và văn bản chấp nhận của cơ quan thuế.
- Sơ đồ mặt bằng với diện tích từng mục đích sử dụng.
Kế toán mới nhận việc thường không biết doanh nghiệp có nghĩa vụ thuế đất, vì khoản này không khai theo tháng, quý. Đưa nó vào lịch công việc năm cùng quyết toán TNDN giúp không bỏ sót.
Tự kiểm tra ở đâu
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: loại đất, diện tích, thời hạn — căn cứ đầu tiên.
- Bảng giá đất của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh: giá G của vị trí thửa đất.
- Tài khoản thuế điện tử hoặc ứng dụng thuế trên điện thoại: thông báo thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hằng năm, số còn phải nộp.
- Thuế cơ sở nơi có đất: hỏi về hạn mức đất ở áp dụng, thủ tục miễn cho cơ sở xã hội hoá.
Câu hỏi thường gặp
Mở phòng khám ở tầng một nhà mình thì thuế đất có tăng không?
Loại đất vẫn là đất ở nên tính theo đất ở. Thuế đất không tăng chỉ vì mở phòng khám; phần thuế của hoạt động kinh doanh phòng khám là chuyện khác.
Trường tư thục có nhiều thửa đất ở nhiều nơi thì khai thế nào?
Mỗi thửa khai tại cơ quan thuế nơi có đất. Điều kiện miễn xét cho từng cơ sở theo mục đích sử dụng thực tế.
Hạn mức đất ở lấy theo đâu?
Theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất. Hạn mức khác nhau giữa các địa phương và giữa khu vực trong tỉnh.
Đất thương mại dịch vụ để trống chưa xây nhà hàng có phải nộp thuế không?
Đất thuộc đối tượng chịu thuế thì vẫn phải nộp dù chưa sử dụng. Đất sử dụng không đúng mục đích hoặc chưa sử dụng theo quy định có thể bị áp mức riêng.
Doanh nghiệp mua nhà phố làm nhà hàng thì thuế đất theo đất ở hay đất kinh doanh?
Theo loại đất trên giấy tờ; nhà phố thường là đất ở. Doanh nghiệp trở thành người sử dụng đất và nộp theo cách tính của đất ở, trừ khi đã chuyển mục đích.
Phòng khám tư nhân có được miễn thuế đất như bệnh viện xã hội hoá không?
Chỉ khi cơ sở thuộc loại hình và đạt tiêu chí xã hội hoá theo danh mục quy định. Phòng khám nhỏ không đạt tiêu chí thì tính theo loại đất bình thường.
Thông báo thuế đất gửi về tên chủ cũ thì làm sao?
Đăng ký biến động đất đai sau khi mua bán, rồi cập nhật với cơ quan thuế. Cho tới khi cập nhật, thông báo vẫn có thể gửi tên chủ cũ và phát sinh chậm nộp nếu không ai nộp.
